La
corrección del mercado inmobiliario aun no ha finalizado. Las grandes bajadas
en precios de pico, tal vez si.
A lo largo de los últimos meses
han sido varias las estadísticas que han apuntado a una subida de los precios
de los pisos. Vamos a explicar si es verdad que los precios de los pisos han
dejado de bajar o si, simplemente, los precios bajan a un menor ritmo.
Con el fin de usar datos que sean
homogéneos en el tiempo me voy a valer de la estadística Fotocasa. Podría haber
tomado cualquier otra que usara una misma sistemática de datos para el período
de estudio tal que idealista, pisos.com, yaencontre.com o “El preciómetro”,
pero me he decantado por Fotocasa por la facilidad de acceso a las series.
Los resultados del análisis que realizaremos en este artículo serían casi los
mismos independientemente de la fuente que hubiésemos usado.
Descripción del índice de
Fotocasa y sus limitaciones:
·
Se trata de precios de oferta, es decir, los precios a los cuales
los vendedores sacan a la venta sus viviendas. Estos precios varían a lo largo
del tiempo, dándonos Fotocasa la fotografía a finales de cada mes
correspondiente para una zona geográfica patria específica;
·
No recoge los precios de compra-venta efectiva, es decir aquellos
a los que se acaban vendiendo las viviendas;
·
Los precios publicados son de euros por metro cuadrado.
La única estadística existente
que compila precios de compra-venta efectiva, es la Tecnocasa con las
limitaciones de la misma. A falta de que Tecnocasa nos pueda decir mes a mes a
qué precios se venden las viviendas, usamos los datos de Fotocasa. En este
artículo no nos interesa saber si los pisos en España a final del mes de marzo
de 2010, por ejemplo, se intentaban vender a 2.349 euros el metro cuadrado y el
precio al cual se vendían finalmente, sino si la tendencia de los precios de
oferta es a la baja, subida o estabilización del ritmo de subida o de bajada.
Basado en la experiencia que
hemos tenido, es razonable pensar que, cuando los precios de oferta comienzan a
subir a un menor ritmo, esto puede ser expresión de varias dinámicas que
permanecen ocultas:
·
aumento de la oferta superior a la demanda de casas;
·
que los precios de compra-venta efectiva de los pisos puede ser
menores que los de oferta;
·
que la diferencia entre precio de oferta y precio de compra-venta
efectiva aumenta, es decir, que para vender los vendedores han de realizar cada
vez mayores concesiones respecto a los precios de oferta;
·
que el precio de alquiler puede comenzar a aumentar dado que parte
de la demanda de vivienda, por la razón que sea, se está yendo al alquiler;
·
dificultades de acceso a la financiación con lo que la demanda se
contrae;
·
cambios fiscales que hacen a los compradores demorar la compra
ante una bajada de precios por menor presión
El comienzo de la bajada de los
precios de oferta y el aumento en el ritmo de su caída, es expresión de uno o
varios de los siguientes factores:
·
que los precios de compra-venta efectiva de los pisos bajan;
·
que la diferencia entre los precios de compra-venta efectiva y los
precios de oferta es mayor cuanto mayor es el aumento del ritmo de bajada de
los precios de oferta;
·
que comienza a acumularse oferta sin vender con lo que la misma ha
de bajar sus pretensiones en el precio de venta;
·
que aumenta el número de personas que demoran la adquisición de
vivienda ante la expectativa de que los precios de los pisos (precio de oferta
y de compra-venta efectiva) bajen.
Para ver si los precios de oferta
han bajado o no, y por tanto poder sacar conclusiones sobre si los pisos de
compra-venta efectiva están bajando hagamos el siguiente ejercicio:
·
tomemos la serie histórica de precios de oferta de Fotocasa para
el conjunto de España;
·
miremos, para los intervalos de un año, seis meses y un mes
respecto a los precios de hace un año, seis meses y un mes, en qué meses han
bajado más o menos los precios de oferta de la vivienda por metro cuadrado;
·
todo lo anterior en porcentajes de subidas y de bajadas;
Una vez analizados los mismos,
podremos llegar a conclusiones sobre lo que sucede en el mercado.
·
Tomaremos todos los meses, desde junio de 2006 (pico de precios de
compra-venta efectiva a nivel nacional) según la estadística de Tecnocasa.
Desde entonces hasta abril de 2014 disponemos de un total de 95 puntos de
observación puesto que ya han pasado 95 meses desde entonces;
·
Tres cuadros: bajadas porcentuales en los últimos doce, seis y un
mes respecto del mes correspondiente.
PRIMER CUADRO
Variación respectos a hace doce
meses para toda la serie.
20 menores bajadas y subidas de
precios 20 mayores bajadas de precios
SEGUNDO
CUADRO
Variación respectos a hace seis
meses para toda la serie
20 menores bajadas y subidas de
precios 20 mayores bajadas de precios
TERCER CUADRO
Variación respecto al mes
anterior para toda la serie
20 menores bajadas y subidas de
precios 20 mayores bajadas de precios
Como se puede observar, de todas
las observaciones realizadas, y para doce meses (mayo 2013- abril
2014)…
·
En el período de variaciones de doce meses, ninguno de los últimos
doce meses se halla entre los 20 meses en los que los precios hayan subido más
o bajado menos. Por contra, tres meses de los últimos 12, están en los puestos
primero, quinto y dieciséis de las mayores bajadas interanuales de los precios
de los pisos (los períodos de doce meses que comprenden hasta mayo, julio
y julio de 2013);
·
En el período de variaciones de seis meses, tres períodos que
finalizan dentro de uno de los meses de entre los últimos doce (mayo de 2013 a
mayo de 2014), ocupan los puestos 17, 19 y 20 de menores bajadas (diciembre de
2013 y enero y febrero de 2014); por contra tres meses ocupan los puestos
tercero, sexto y décimo de los períodos de seis meses que finalizaron durante
los últimos doce (desde mayo de 2013) en los que los precios de la vivienda más
bajó (mayo, junio y julio de 2013);
·
En el período de un mes, tres meses se encuentran entre aquellos
en los que los precios más han subido/menos han bajado respecto a los precios
del mes anterior, ocupando los puestos 4, 14 y 20. Por el contrario, ninguno de
los últimos doce meses se hallan entre aquellos en los que los precios hayan
bajado más respecto del mes correspondiente anterior.
Conclusiones de los números:
·
Es aún demasiado prematuro para decir que el ritmo de bajada de
los precios de los pisos haya descendido; como hemos visto, varios de los meses
dentro de los últimos doce corresponden a las mayores bajadas en la serie
histórica. La velocidad de bajada la entendemos en porcentaje respecto del
precio anterior observado;
·
Es cierto que, respecto al punto de partida que es cien (el precio
de pico), las bajadas en términos absolutos son menores aunque en términos
porcentuales respecto a las ultimas acaecidas, sean las mismas o mayores. Una
bajada de 30% respecto a 100 euros quiere decir que el precio baja 30 euros a
70, el 30% respecto a 70 euros son 21 y así sucesivamente;
·
El ritmo de bajada, respecto a precios del año anterior, para un
solo año, es de 1,04% en 2007, 8,70% en 2008, 9,99% en 2009, 3,83% en 2010,
6,63% en 2011, 10,46% en 2012, 8,51% en 2013 y 1,16% en los cuatro primeros
meses de 2014. Realizando una extrapolación de los datos de los primeros cuatro
meses de 2014, este año acabará con una bajada de los precios de oferta de
3,48%, es decir, como el segundo año de menores bajadas de los precios de los
pisos desde que comenzó su desplome en 2006. Es muy posible que ahora nos
hallemos en ritmos de bajadas de precios similares a los registrados en 2010.
Conclusiones para
compradores/inversores:
·
La corrección del mercado inmobiliario aun no ha finalizado aunque
las grandes bajadas en términos absolutos respecto a los precios de pico han
llegado, tal vez, a su fin;
Aún es demasiado pronto para invertir: la salida masiva de
vivienda al alquiler y la bajada de precios de alquiler con erosión de las
rentabilidades del capital invertido, además de cambios fiscales que graven aún
más la tenencia de bienes inmuebles, harán que los precios bajen. Un aumento de
los tipos de interés, o bien la corrección el mercado de crédito puede llevar a
repentinas y fuertes bajadas de precios de las casas
·
El dato más importante es que, estructuralmente en España ni hay
demanda ni la habrá: en el grupo de edad de 10-24 años, respecto al de 25 a 38
años, existe el 38% menos de población.
* Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de “La verdad sobre
el mercado inmobiliario español”, así como de “Cómo sobrevivir al crack
inmobiliario” (editorial Manuscritos)